泉州晚报 2014-08-15

　　[导读]从当初的各自为战，到现在的合纵连横、抱团取暖，囿于日渐严峻的竞争格局，在泉州楼市，房企间寻求强强联合已成为具有代表性的现象。

　　从当初的各自为战，到现在的合纵连横、抱团取暖，囿于日渐严峻的竞争格局，在泉州楼市，房企间寻求强强联合已成为具有代表性的现象。

　　仅从当前最具人气的滨江沿线来看，目前待建或在售项目有15家，其中涉及联合开发的项目就有8家，占到一半以上。其中，建发房产与黄龙投资合作开发的建发珑璟湾，百宏与连捷、晋兴合作开发的百捷中央公园，中骏置业与连捷地产合作开发的天峰，泰禾集团与连捷地产合作开发的东海泰禾广场，北京国华与安踏菲莉联合体合作开发的海悦府等均是联合开发的典型案例。

　　房企间的资源整合，优势互补顺应了市场潮流，可谓大势所趋。尤其是随着2010年以后一线房企密集来泉，引发了泉州楼市的格局之变。这其中，除了上文提及的建发、泰禾，万科、碧桂园、恒大等巨头初次来泉时也或多或少借助了本地资本的力量。

　　而如今，代表着地产联合开发最新模式的私募基金——星浩资本也正式落户泉州，其展现出来的运营专业化与管理成熟度，势必将刮起地产圈强强联合的新旋风。

　　业界认为，十余年间，房企间的合作由简单的资本合伙，演化为资源与产品线的全线融合。专业化程度的提高以及优势资源的高度集中，在加剧市场洗牌的同时，也将成为未来房企“微利生存”的突围之道。

　　2003年-2008年

　　本地房企间的联合是主流

　　与其他地方市场一样，在消费者对人居品质还没非常明确的意识，而外来开发商也未“兵临城下”之时，泉州的楼市开发也经历过较为漫长的“野蛮生长”阶段。

　　2003年以后，中国开启了城市化进程，商品住宅市场化的大潮愈演愈烈，一些先前从事建筑、施工、规划的泉州商人开始将目光投向这一“新兴”领域，泉州的地产开发进程加快。

　　不过，由于地产开发属于资金密集型产业，再加上正值起步阶段，大家都是摸着石头过河，因此，熟人之间打通隔阂、精诚合作，“你出土地，我来施工”这种互相“搀扶”的模式，也就成为那个年代大家争得一席之地的必由之路。

　　而等到大家都站稳脚跟了，真正意义上的以公司名义进行“联合开发”的时代也才正式起步。在追求利润最大化的驱使下，两家或者几家有资源、资本整合需求的公司走到一起，或共同出资成立新公司，按照事先预定或直接按照股权比例参与管理、分红；或注资其中一家，委托运营，自己不参与实际管理，仅作资本投资；又或者成立新的品牌，通过各自的资源助力公司逐渐走上品牌化之路等。其中比较典型的有金鑫与诚源的合作，力标与宏毅、冠亚、卓辉的合作，百宏与建德的合作，连捷与中升的合作等。

　　直到2008年以前，本地实力房企间“资本+资本”或者“资本+土地”的强强联合一直都是房企合作的主要模式。

 　　2009年-2011年

　　品牌房企助力项目转型提升

　　在泉州房企联合开发的历史上，有一件事不得不提，那就是2009年9月中骏置业与海西投资的联姻。有业内人士认为，这一股权转换的完成不但为有志于深耕泉州的中骏置业找到绝佳支点，同时也为苦于管理经验不足、专业度不够的本地房企找到了突围的新方式。

　　资料显示，海西投资原本是安踏、菲莉、九牧王、寰球4家大型知名企业联手打造的资本运营平台，注册资本金达到10亿元，一度被视为泉州民营企业家抱团的一个典型。2005年正式成立后，海西投资先后取得海峡体育中心附近多个地块，并独家承建了海峡体育中心。

　　虽然海西投资的四大股东均是各自领域的佼佼者，但皆是传统产业出身，论及地产开发，这四位“大佬”几无经验，加上合作开发时的管理不到位和产品定位的“朝令夕改”，几年来其所推出的“海西时代中心”并未取得太多进展。

　　直到2009年，凭借中骏·西湖一号在泉州市场打开知名度的中骏置业开始正式接盘“海西时代中心”，经过一系列的项目重整，中骏在当年便推出至今仍深度影响着泉州楼市格局的大型综合体项目——中骏财富中心。股权更迭，中骏强大的品牌号召力和成熟的产品体系、专业化的运营管理，被认为是项目重获新生的关键。

　　在这一阶段，除了中骏与海西投资的联姻外，较为经典的品牌房企携手本地项目的案例还有中骏携手南益合作开发的紫湖国际、信义携手百宏合作开发的百信御江帝景等。

　　一线房企密集来泉 引发合作模式之变2012年-2013年

　　虽然一线房企诸如万达在2010年便已经正式来泉，不过，大规模的抢滩潮还是发生在2012年以后，尤其是在2013年，万科、建发、碧桂园、泰禾、恒大、阳光城、万盛、星光耀等一线房企均是在这一年落子泉州。

　　业内资深人士、厦门城果执行董事蘧宇翔认为，2012年到2013年，一线房企加快了在二三线城市的跑马圈地，快速抢占优质地块成为一线房企的共同诉求。面对全新的市场，一线房企有两种选择，一是自己出面拿地，二是寻求与本地资本的合作进行联合开发，显然，后者的效率更高且有助于降低实际经营风险。

　　“到了这一阶段，房企间的联合已经逐渐从最初的资源联合走向资本联合，股权的组成方式可以是多方出资，但运营上则呈现授权制和专业化。”蘧宇翔认为，在这种时候，具有更高品牌价值且拥有更丰富管理经验的一线房企会被推向台前，而本地房企则是以出资或者土地的方式潜藏在幕后。

　　正如当前市面上的几大标杆大盘，均能见到本地资本的影子，但其运营商清一色都是一线大咖，如建发·珑璟湾实际上是黄龙投资拿的地，海悦府是安踏、菲莉拿的地，中骏天峰、东海泰禾广场均是连捷拿的地，惠安万盛凤凰城则由国企万盛基业与本地房企莲花地产共同开发运营等。

　　“品牌、管理和优质产品线的输出成为一线房企的最大优势，让他们来操盘将有效提升项目的品质和价值。”蘧宇翔分析道。

房企联合 寻求优势互补是主因

　　在地产开发领域，资金和土地成为最重要的两大生产要素，而促成房企精诚合作的也无非是资本的融合和资源的共享。

　　尤其是伴随着市场的多次起伏震荡，确保资金链的稳健一度成为泉州房企联合的主要诱因，无论是本地房企之间还是本地房企与品牌房企之间。

　　“虽然房企间的联合带有随机性、偶然性的色彩，但有优势互补空间的两家企业的融合则是必然的。”新天城市广场营销总监杨汪泽指出。拿本地房企与外来房企的融合来说，本地房企熟悉市场，多年开发积累了较为深厚的本地人脉社会资源，具备一定口碑、初期的品牌导入较为容易等优势，但其劣势也较为明显，主要体现在产品打造上相对“稚嫩”；而外来品牌房企则可以凭借强势的品牌支撑，全新的产品、理念，先进的管理运营等提升自身的“取地能力”，而对本地市场的不熟悉则催生他们联手“本地豪强”的需求。“因此，两者的携手，可谓一拍即合。”杨汪泽认为。

　　而且，从当前市场形势来看，之前源于资金链等压力的被动型合作已经逐渐向优势互补的主动型合作转变，“尺有所短寸有所长，实力再强劲的企业也都有它的短板，比如，统一开发模式缺乏灵活性、产品打造难言个性化等，因此，优势互补且相互匹配的‘高手’间的合作将在未来不断上演。”一资深人士坦言。

　　品牌房企间的强强联合在现阶段早已初现端倪，中骏与南益联合开发的紫湖国际就堪称这一模式的典范。

　　资本融合 将成未来主流模式

　　“只要有好的地块，而且时机合适，我们希望与其他房企能有更为广泛的合作。”采访中，一位涉及联合开发的项目负责人告诉记者。

　　不过，由于不同的企业具有不同的模式、背景，在联合开发阶段，摩擦、分歧在所难免。而在这方面，房企间规模、理念等的相互匹配则将有效缩短磨合期。

　　毋庸置疑，随着楼市竞争步入深水期，房企间的抱团合作将愈演愈烈，尤其是代表着地产联合最新模式的私募基金——星浩资本当前已经在泉州市场上发力。

　　“我认为资源的整合是为了做好项目，但如果要做大做强，诸如私募基金这样的资本联合平台无疑将是更好的选择。”蘧宇翔认为，随着准入门槛的提高，市场洗牌将加剧，楼市开发务求更高层次的专业化运作。而这时一些“取地能力”较弱的资本将被迫寻找抱团的机会，通过整合以应对日渐集约的竞争格局。

　　“资本的统筹集约，提高了项目的抗风险能力；资本之上，再聘请专业的地产管理开发团队全程介入，确保了品牌的强力输出和产品、管理的高标准，相当于项目之内就完成了资源的全方位整合，这样的模式比各取所需的‘临时组合’更具生命力。”蘧宇翔指出。

　　在未来的市场竞争中，“取地能力”的强弱将关乎房企能否“有米下锅”的生存问题，抱团合作将更具现实意义。

　　记者手记

　　“不管黑猫白猫，能抓老鼠的就是好猫。”一种模式，并无好坏之分，而是要看其能否适应彼时的环境。

　　十余年间，市场风云瞬息万变，新品牌、新力量的涌入引发了楼市的多次变局。不管是谋求生存的彼此搀扶，还是羽翼丰满后的优势互补，房企间的精诚合作无论何时都饱含着向上的力量。

　　资源的集约型分配对房企的专业化水准提出更高的要求。竞争、洗牌，绝不仅仅只是笼罩在本地中小房企头上的浓密乌云，对大型品牌房企来说，大浪淘沙、优胜劣汰的生存准则同样在对他们的每一步作着审判。

　　整合、蝶变、突围，在未来的楼市竞争中，“联合开发”将更加闪烁转型之光：向优秀者学习，与城市共生发展。房企“合伙人”，一直在路上！

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