2014年05月30日 海峡导报 记者 朱晓元

      近年来，商业地产开发增长迅速。一方面，市场体量大幅增加，局部地区和城市出现饱和，从一线城市到二三线城市，空置率都在上升；另一方面，一些开发商模仿、照搬现有成功商业模式，以综合体为主的商业地产同质化进一步加重。5月23日，商业地产推动论坛在福州举行，嘉宾们认为，商业地产已经进入一个平台期和转型期，面临着诸多风险与挑战，如何解决商业地产产业过剩，已成为地产投资商、开发商和运营商关注的重点。

      现状

      体量过大重复建设 福州厦门饱和

      根据相关统计数据显示，2013年全国购物中心在建数量已经占全球购物中心总数的一半，这个数据在2015年将达到4000家，届时，城市商业综合体体量将达到5.54亿平方米。

      以福建为例，福州和厦门两大核心城市在未来几年都将出现商业地产的迅猛开发。相关数据显示，未来两年内福州市区上市的城市综合体项目将超过27个，体量将达到1700万平方米，如果加上周边县市，这一数据将会更多。同样，数据显示，当前厦门城市综合体数量已超过20个，未来3到5年，数量还将增加15个，体量也将超过1000万平方米。

      赢盛中国商用地产集团战略研究中心认为，厦门与福州一样，在过去几年商业地产就已经较为繁荣，商业面积相对饱和。

      骏鼎中国企业有限公司董事长苏恒对此表示认同。“以福州主城区的人口300万看，福州市商业综合体已经开始呈现结构性饱和，人均综合体的面积已经赶超北上广。”事实上，苏恒认为，中国商业地产在经历一轮的疯狂之后，开始进入了转型的调整期。

      原因

      住宅模式运作商业 一味模仿复制

      苏恒指出，零售市场的疲软和商业地产项目过剩，在全国各地和福州都已经不同程度普遍存在，一些商业地产出现终端产业箫条、招商经营萎缩和业绩难寻的现象。他认为，造成这一局面的原因是一些开发商一味地模仿和简单复制。

      “比如万达的商业地产做得比较成功，很多开发商就开始复制模仿，希望赶超万达模式。”苏恒表示，简单的复制和快速的开发，使得商业地产已经开始呈现严重的项目建设过剩和运营同质化的趋势。

      而作为行业资深人士，正荣集团副总裁王锐则表示，除了一味地模仿和简单复制，造成同质化和项目过剩的原因还在于很多企业在用住宅地产的模式运作商业地产，以及商业管理模式不足等。“有一个很多企业不认同但却存在的事实是，当前福建有90%左右的企业还是按照住宅地产的模式在运作商业地产。”王锐表示，按照住宅的模式运作商业，可以说90%是很难成功的。

      出路

      差异化+体验式消费+O2O模式

      重复建设、同质化严重，商业地产面临发展挑战。加之蓬勃发展的电子商务也在不断抢占商业市场，加剧商业市场需求的萎缩。

      如何突围？苏恒认为，差异化是出路之一。“我国还是一个发展中的国家，城市中也存在着高中低不同收入的群体，满足大量的中低收入群体消费才是商业地产发展的总方向。”苏恒说。而应对电商的冲击，他表示，商业项目可以发展体验式的商业地产模式，实行实体店网络经营、网店实体店化经营、发展体验式的新电商定制化服务。

      王锐则表示，除了转变住宅开发模式外，还应提升商业管理模式、加大创新力度、重视内部管理制度体系的完善和相互合作。“商业地产行业是资金密集型的行业，对资金要求非常高，金融渠道非常重要。”王锐表示，国内还没有能成功解决高融资这种分散产权销售商业管理模式的方法，而且99%分散产权的商业，最终很难获得成功。

      在创新上，王锐表示，企业必须结合自身独特的资源优势，打造属于自己的商业地产产品，或走文化路线，或走艺术路线等，提升企业核心竞争力。“未来的商业地产不会有太清晰的住宅地产商业、商业地产或者文旅地产概念，可以把它叫做融合地产或者叫做混合地产、综合地产，这是未来商业地产发展的趋势。”
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