世茂中骏35亿抢地 上海土地市场回暖尚难

返回Date:2014-09-26 View:2485

来源: [ 观点地产网 ]  时间: 2014-09-18

  从目前的情况来看,上海土地市场并没有看出回暖的趋向,总体上还处于调整当中。

  观点地产网 当流拍及底价成交成为绝大多数城市土地市场的常态之时,高溢价抢地的情形多少还是让人为之眼前一亮。

  9月17日,上海浦东周浦两块纯宅地进入到现场竞价环节,最终,该两宗地均被闽系房企摘得。其中,中骏置业以20.1亿元竞得浦东新区周浦镇西社区PDP0-1001单元A-01-02地块,溢价率73.85%,折合楼板价19001元/平方米。

  而与之一路之隔的浦东新区周浦镇西社区PDP0-1001单元A-03-02地块则被世茂房地产以15.35亿元收入囊中,溢价65.05%,楼板价为18290元/平方米。

  值得注意的是,仅在一年前,周浦板块推出的周浦镇08单元06-05地块最终成交楼板价仅为1.3万元/平米,若以此次中骏拿地价格来看,周浦土地价格涨幅已高达46%。

  然而,在市场人士看来,即便近期上海多幅地块高溢价成交,但并不意味着土地市场出现回暖迹象。

  世茂中骏抢地

  资料显示,中骏置业此次摘得的周浦镇西社区PDP0-1001单元A-01-02地块东至渡桥路,南至康涵路,西至林海公路防护绿带,北至上南路防护绿带,建筑面积达10万平方米,容积率1.8,起始价11.56亿元,起始楼面价为10930元/平方米。

  从竞价现场来看,该地块的竞争可谓是达到“白热化”,而闽系房企的“土豪”气质也再次显现。

  据悉,该地块共有22家开发商参与竞拍,除去“笑到最后”的中骏外,亦不乏万科、龙湖、世茂和金地等多家知名房企参与。

  在竞价的过程中,中骏志在必得的信心便显露无遗,甚至不惜上演一亿元加码跳价,其阔绰程度可见一斑。而当竞价突破20亿时,参拍房企明显感到了压力。最终,中骏置业以20.1亿元的总价如愿摘得。

  据中骏上海区域负责人介绍,该地块是继中骏广场和中骏天誉后,中骏置业进入上海市场取得的第三幅地块,未来将会打造成一个满足改善型需求的社区。

  紧随其后,周浦镇西社区PDP0-1001单元A-03-02地块也上演了一场“抢地大战”,世茂、首创、大发等18家开发商悉数到场,凭借着65.05%的溢价,世茂房地产挫败竞争对手,以15.35亿元揽得该地块。虽然成交楼面价高达18290元/平方米,不过世茂方面表示该地块的价格尚在预期之内。

  据悉,A-03-02地块建设用地面积4.94万平方米,容积率1.7,起始价9.3亿元,起始楼面价为11081元/平方米。

  除此之外,于同日下午,青浦区新城一站大型社区63A-03A地块也展开竞拍,其中新城、金地、合景、宝业、大发、上坤、海亮等7家企业参与了该场竞拍。最终,宝业集团以5.7亿元竞得该地块,楼板价10201元/平方米,溢价率36.02%。

  “对于该地块的初步方案已经基本成型,项目预计在一年以后入市,将会以满足改善型需求为主。”宝业集团上海公司副总经理王炯透露。

  高溢价拿地后

  虽然一日之内三地同拍,但主角无疑还是周浦的“连体地块”,多房企抢拍、高溢价成交可谓是抢尽市场风头。

  在德佑地产研究总监陆麒麟看来,此次出现高溢价的主要原因是地块区域位置比较好,并且起拍楼面价不是特别高。

  “周浦也是属于迪斯尼概念辐射板块,有迪斯尼概念的支撑,会导致竞争比较激烈。同时,上海位置比较好的宅地也不是特别多。”陆麒麟解释道。

  其也指出18000元/平方米以上的成交楼面价已略微偏高。据其介绍,目前地块周边的住宅价格在2.5万至3万之间,而此次高价成交也注定了项目今后的利润不会特别高,甚至没有利润。不过,他也指出,如果是打造中高端产品的话或许有一定竞争力。

  业内人士严跃进则表示,周浦两地块高溢价出让,加上自贸区、迪士尼效应,明年周浦房价应该能突破40000元/平方米。

  其续称,目前上海自贸区的辐射效力正在增加,而周浦作为一个大型居住社区板块,未来在承接人口导入方面会有比较大的作用。另一方面,周浦离迪斯尼乐园的直线距离也不远,也将受惠于迪斯尼概念。因此,房企在此类区域积极拿地,是有前瞻力的。

  严跃进指出,“福建帮”房企拿地一直比较激进,不过在目前市场降温下,中骏拿地对于改变土地市场预期、活跃市场气氛有着积极的意义。

  “从该地块的溢价水平看,很多房企都希望获取,这也表明,目前部分房企逐渐适应了市场的持续降温,在土地获取方面开始有了新的调整。”其如是称。

  土地市场回暖?

  实际上,近期上海已有多宗地块出现高溢价成交。仅在9月5日,珠海华发便通过近90分钟的激烈举牌,以23.7亿拿下浦东新区张江南区配套生活基地A1-05地块。

  该场号称“上海最疯狂的土地竞争”共吸引了50余家企业领取标书,最终有23家房企确认参与竞买。除去最终竞得者珠海华发外,华润、世房、融绿、阳光城、保利、万科等房企均有参与。

  连续的高溢价成交,也似乎让外界看到了土地市场回温的迹象。不过,陆麒麟直言,从目前的情况来看,上海土地市场并没有看出回暖的趋向,总体上还处于调整当中。

  从数据反馈来看,今年上半年以来,上海土地市场分化情况已经比较明显。据悉,上海周边区域的土地大部分是底价成交,而一些稀缺住宅地块,则备受追捧,这无疑也说明一些位置优越的住宅类地块,依然会受到开发商的热捧。

  事实也正如此,不管是此次的周浦地块,还是华发揽得的张江地块,均有自贸区和迪斯尼概念的利好,而这亦是开发商极为看重的。

  鉴于此,上海业内人士也指出,目前上海的土地市场整体还是比较平淡,个别地块的热,并不能代表整个市场回暖。

  纵观最近几个月的上海土地市场,除7月成交16幅经营性地块,5月、6月和8月的成交量都在10幅以下,比较平淡,其中8月份,经营性用地出让金额为48.69亿元,同比去年减少69%,环比下降60.6%;共计出让面积24.35万平方米,同比去年减少73.3%,环比上月下降66.8%。

  对于未来土地市场走势有分析指出,进入九月后,企业依旧会根据自身战略布局定位拿地。但由于上海等一线城市限购政策并未取消,商品房开发和去化速度具有较大不确定因素,因此预计房企仍大多将理性拿地,而品牌房企由于本身开发规模巨大,在上海高价夺地现象基本也不太会存在。

发稿:见习编辑 张常旺审校:武瑾莹

 


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