保利的这一个“P” 关于养老地产宋广菊讲了些什么?

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来源: 观点地产网     时间: 2015-11-10 
  当“放开二孩”刷爆朋友圈时,加速的中国老龄化也随之引爆讨论。对于不少房企而言,“银发中国”的背面,养老产业无疑是极具挑战而又充满吸引力的未来市场。

  11月6日-8日,由中国老龄产业协会与中国保利集团公司共同主办的第二届中国国际老龄产业博览会在广州举办。

  自2013年正式发布养老产业战略的保利地产,依然将自己定位为行业的探索者。不过,在此次老博会上,宋广菊一番超过3000字的现场阐述,揭开了保利地产在养老模式、盈利来源、产业链延伸和融资渠道的廓形。

  “银色经济”危与机

  人口红利消逝中,劳动力短缺和成本上升问题日益凸显。王石就曾公开表示,未来万科服务性员工至少有30%将被机器人替代,原因就在于“中国已经进入老龄化社会”。

  根据民政部的统计,截至2014年底,全国60岁及以上老年人口21242万人,占总人口的15.5%,预计到2050年前后中国老年人口将达到4.8亿,步入深度老龄化社会。

  但人口结构变化带来的挑战同时,似乎也同时开启了养老产业的更大空间,社会人口结构和供养结构的变化预计将产生爆发式的市场需求。被称为“朝阳产业”的养老产业,已经吸引了各类行业投资者的目光。

  作为国企的保利地产,对养老产业的未来似乎持有更大信心。2015年4月,保利地产正式发布“5P”战略,将养老地产、绿色建筑、社区O2O、保利APP以及海外地产定位为重要业务方向。

  长远的战略布局,是保利地产进入养老产业的出发点之一。保利地产董事长宋广菊曾表示,“站在战略角度就不难理解保利地产为什么会切入养老地产,这个概念是思考如何推动企业长期稳定和持续的发展”;“今天我们把产业链搭好,逐步培育,十年后可能它会成为我们的利润增长点之一”。

  在此次老博会上,宋广菊抛出了对养老产业的更大期许,“我们可以大胆预计,未来五年,与保障和改善民生息息相关的养老产业,政府肯定会给予更多政策和资源倾斜。养老产业必将迎来一个快速发展的黄金五年。”

  但即便有黄金五年的预期,宋广菊亦坦承,目前的养老产业“还处于起步阶段”。

  “养老产业正吸引来自各行各业的投资者,有保利这样的房地产公司,也有保险公司、实业集团、专业的养老运营机构以及其他投资者。市场关注度很高,大家参与的热情也很高,但是从具体的投资力度来看,大家还仅仅是迈入,未曾深耕,不少企业抱着试一试的心态。”

  在养老产业“蓝海”面前,让资本放慢脚步是盈利和模式的难度与挑战。对资金、服务和运营能力的综合要求,让房企涉足养老产业的尝试充满考验。

  对于保利地产而言,对中国式养老的求证似乎正在摸索中产出结果。

  中国式养老新尝试

  按照保利地产的养老产业战略,其规划是全产业链切入,打造由机构养老、社区养老和居家养老组成的“三位一体”的中国式养老。

  宋广菊认为,目前大家在养老产业的发力点还集中在机构,但在中国老年人对于传统家庭关怀以及情感需求的不可忽视因素下,以居家为基础、以社区为依托、以机构为补充的“9073”养老服务体系,会是未来中国养老的主要模式。

  “养老市场并不仅局限在3%的养老机构,居家和社区养老将是企业下一个掘金方向。”换言之,按“9073”的服务体系来看,未来中国式养老中90%是居家养老,而社区养老和机构养老仅占7%和3%。

  因而,继养老机构品牌“和熹会”后,保利地产2015年在居家和社区养老方面推出“和熹健康生活馆”。据介绍,保利地产计划在广州、北京、上海、佛山、成都、武汉等6个区域进行试点,计划筹建包括3个旗舰店的11个和熹健康生活馆。

  作为前提投入大且回报周期较长的养老产业,保利地产的盈利来源也是业界最为关心的问题。

  在2013年正式发布养老产业战略时,宋广菊曾表示,保利地产对养老产业初步建立了自己的微利盈利模型。事实上,保利地产对于机构养老的经营难度或许已经有所体会。

  “从投资来看,按单个养老床位20万的投资估算,若实现100个养老机构、2万张养老床位的运营,仅前期的投资就要40亿元。”

  “资金投入量大,回收期长,若没有其他社会低成本资金的支撑,单个企业很难实现规模化发展”,宋广菊同时表示,在资金之于企业同时还要面临服务资源整合以及专业养老运营和护理团队培育的长期考验。

  “我们会经常发现这样一个有意思的现象:一方面是公办养老福利院一床难求而另一方面开发商、保险公司、民营养老机构入住率非常低。怎么解释公办与民办养老社区入住率之间的差异?养老的真实需求是什么?”

  宋广菊并不讳言,上述问题让保利地产困惑了很久。对美国养老运营机构HCP的调查,让保利地产开始找到答案。

  HCP是美国一家养老公司,业务结构包括了养老社区、护理服务、生命科学、药物护理和医院等,但是该公司最初的业务仅是医院和护理,在此基础上后期逐渐拓展至其他产业链条。

  在宋广菊的表述中,HCP的模式对保利地产的养老产业尝试提供了参考的方向,“我们认为,这样一条路径是符合行业发展逻辑的。”

  “护理市场的完善是市场化养老的重要铺垫,只有做好护理,机构养老以及其他养老环节才会理顺,整个养老产业才会发展起来”,在这一路径下,专业服务被保利地产视为养老产业未来主要的盈利来源。

  而在规模化盈利尚未到来的培育期,保利地产开始为养老产业寻找资本介入。

  保利地产表示,自今年1月开始,其与国内大型保险机构进行了多轮磋商,就养老地产开发、客户共享、资金融通、合作平台的打造等业务进行探讨。目前已与太平人寿达成战略合作意向,将共同组建国内首支养老产业基金,规模可达数十亿元。


发稿:罗舒晗审校:杨晓敏
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