禹洲将加入新元素提升利润 林龙安称合作是必走之路

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来源: 观点地产网      时间: 2015-11-12 
  从黄金时代到白银时代,时代在变、市场在变、消费者在变,房企自然不得不变。到底怎么变?禹洲地产给出了自己的答案。
  11月9日,在总部大楼禹洲广场39层上,禹洲地产一众高管接受了观点地产新媒体等媒体的现场采访。期间,禹洲地产董事长林龙安强调,“合作是一定要走的路,必走之路。”
  随着城市分化愈加严重,一二线城市已经成为各大开发商的安全堡垒,成为兵家必争之地。虎视眈眈之下,一二线城市的土地价值不断攀升,成交大幅溢价早已不是什么新鲜事。
  面对着日趋激烈的夺地战,开发商开始抱团取暖,禹洲亦不例外。林龙安表示,禹洲从2013年已经开始转移一二线城市,但竞争比较激烈,所以在拿地的同时也会跟其他开发商进行合作。“这是一个战略转移。”
  在林龙安看来,项目合作,一起来拿地,可以降低相互竞争的压力。另外,合作可以优势互补,可以使股东利益最大化。
  在合作方式上,执行总裁蔡明辉表示,禹洲是采取很开放的态度,无论是开发商还是投资机构都会考虑。其还举例称,上海南桥新城项目在拿下的当天,已经有基金表达了合作意愿。
  据了解,目前禹洲已经先后跟万科合作开发了厦门海沧万科城项目,跟龙湖合作开发了厦门龙湖春江郦城项目,与蓝光合作开发了合肥蓝光禹洲中央城项目。
  “我们的目的还是股东利益最大化,符合上市公司的规则就可以了。”林龙安表示。
  除选择合作以求规避开发风险外,利润提升也是禹洲在白银时代下亟需解决的一大命题。
  今年以来,禹洲在上海及合肥拿下的三宗地块都出现了大幅溢价。7月在合肥新站区拿下的地块溢价率高达111%;9月份暗标夺得上海嘉定地块,溢价率82.07%;11月摘得的上海南桥新城宅地,溢价率65%。
  高昂的地价也就意味着利润空间进一步压缩。对此,蔡明辉则表示,公司会为股东及投资者负责。在利润控制上,一方面会引入新理念,注入新元素,从而提高市场竞争力和售价,另一方面会在保证品质的基础下做好成本管控。
  而蔡明辉口中新理念、新元素更多是体现在物业服务上。就此,副总裁杨彬以禹洲在南京开发的首个项目禹洲吉庆里为例进行分析,其表示,目前国内开发商在项目的硬件开发上已经没有太大问题,但在产品服务上并没有跟上。
  为此,禹洲吉庆里找来了台湾团队负责项目设计及管理,项目中加入了艺术地库、双首层大堂、信报箱旁装碎纸机、阳光晾衣房等等元素,希望通过物业服务的增值来提高项目的售价。
  杨彬还透露,目前公司已经开始从物业、从营销方面招大量的台湾人才,因为台湾在物管上有非常好的、体系化的东西,通过借鉴台湾先进的管理经验,实现整个管理水平的提高,未来希望把产业链拉长,加入新的东西,实现价值利润的最大化。
  以下为禹洲地产管理层接受媒体采访现场问答实录:
  现场提问:禹洲前十个月已经完成100亿左右的销售,今年有没有想上调销售目标?
  蔡明辉(执行总裁)
:我们前十月整个合约销售达到了100.87亿。11月初,我们上海的老城里、合肥的禹洲中央城、还有厦门和龙湖合作的春江郦城项目(禹洲并表)都已经开盘了,而且销售比较成功,接下来的12月份我们还会有一些新的楼盘推出,所以今年对外公布的135亿销售目标一定能够实现。
  现场提问:禹洲最近在上海、合肥拿的地溢价都特别高,合肥的溢价甚至高达111%,地价成本投入还是比较大的,未来怎么保证项目的利润水平?
  蔡明辉:
因为现在大量的开发商都回归到一二线城市,所以整个房地产市场也比较火爆,销售也比较好,同时竞争也会比较激烈,这是我们必须面对的,但我们也会考虑利润,我们要为股东、为投资者负责。
  在利润控制上,一方面我们的产品会引入一些新的理念,注入新的要素,靠对产品的研究来提高市场竞争力和售价。另一方面,我们会在内部做好成本的管控,在保证品质的情况下降低成本。
  现场提问:那会不会选择跟其他开发商,或者平安这种险资机构一起组成联合体拿地?
  蔡明辉:
我们现在在拿地和项目开发方面,还是采取很开放的态度,无论是跟开发商,或者跟投资机构合作都会考虑。包括11月6日那天我们在上海拿了一块地,拿完地当天就有一些开发商跟我们联系,希望能够跟我们合作。这个都可以谈,我们也欢迎合作。
  林龙安(董事长):禹洲地产有一个战略转移,我们从2013年开始转移到一二线城市,但一二线城市的竞争比较激烈,所以在拿地的同时也会跟其他开发商进行合作。在这方面其实已经跟万科、龙湖、蓝光合作过,同时我们也会跟基金合作,现在已经有很多基金介入。我们的目的还是股东利益最大化,符合上市公司的规则就可以了。
  而且合作是一定要走的路,必走之路。项目合作,一起来拿地,从而降低相互竞争的压力。另外,合作完了以后还有一个好处,可以优势互补,可以使股东利益最大化。
  现场提问:禹洲的社区O2O平台已经正式上线了,目前推进情况怎么样?另外,禹洲8月份还推出了一个P2P的项目,这方面的发展情况又是什么样的?
  杨彬(副总裁):
O2O是两方面,最后的禹家生活馆实际上是一个平台,社区O2O的一个神经末梢,解决最后1公里的问题。禹家生活馆会和社区生活结合得非常紧密,它不断地会有一些延展,未来有很多内容会加进去,比如说一些文化内容,甚至一些跨行业的内容都会加进去。
  所以O2O是依托在一些核心城市,比如说在厦门,因为它有非常多的建成小区,比较容易实现网络化,在这一块走得会更快一些。在新进入的城市可能会做一些标志性的元素,不断地探索一些新东西。
  P2P这一块到目前上线已经好几个月了,也是基于我们社区服务的基础上。在一些核心城市,我们固有的一些社区有大量的社区居民,根据过往我们这些产品提供的服务,他们的信任度会比较高。
  我们会推出一些适合于他们的P2P产品,现在已经做了十几期。未来线上、线下会相结合。在国内现有的一些项目中,可能有些人是基于物业服务网络在与P2P结合,未来我们可能会跟他们做得不一样,会基于禹家生活馆这个平台做得更多一些。两者之间有不同的方向,但是又有一些重合部分,在最近的情况下还会做新一轮的调整,这个开发性比我们传统房地产业务要开放得多。
  现场提问:P2P项目推出来以来做了多少笔交易,你们有没有什么目标,比如说一年希望做到多少?
  杨彬:
现在购买量倒不是大问题,我们每期推出去的时候,短期内通过这个网络平台推出去,都很容易找到买方,恰恰是这些标的物有点困难,特别是首期产品强调的是安全性和稳定性,所以在这一块的工作投入比较大。目前还是希望能够有一个比较稳定的发展,没有说希望把规模放得非常大,希望前面这些资产类的东西能保持稳定性。
  许进业(财务总监):我补充一下,P2P是我们上市公司以外的另外一个板块,集团在做,跟上市公司无关。为什么把它分开呢?因为它跟传统房地产业务差异化比较大一点,所以我们就把它分开来做,但会尝试做这方面的业务。未来有其他方面的合作是未来的事情,我们还在探索中。
  现场提问:今年中国的经济增长开始放缓,一手房的销售也开始放缓,传统的金九银十的情况有没有出现,相对去年销售有没有减少?
  蔡明辉:
从目前国内主要的开发商反映出来的数据,金九银十确实跟传统有所变化。一方面是推盘、销售模式理念上发生一些变化,另一方面,因为大家也在期望大陆政府对房地产市场进行一些支持的政策,包括金融政策能够进一步放宽,
  所以在9月份大家的观望心理比较明显。进入10月份以来,因为降息、降准出来以后,把大家购买的激情又逐步提升起来了,所以10月份以来整个行业的销售情况好转比较多。
  现场提问:禹洲相对上一年的销售情况有没有减少?
  蔡明辉:
没有,我们九、十月份跟去年同期相比都有一定幅度的增长,像我们10月份就比去年同期有所增长,从目前的势头来看,情况还是非常乐观。
  现场提问:目前一二线城市和三四线城市的楼价分化很大,你们预测未来几年楼价的分化会不会持续,厦门一手楼价会不会继续攀升,因为它已经很贴近一线城市的楼价。
  蔡明辉:
一线城市随着人口的不断导入,房价能够平稳,并且稳中有升,这是必然的趋势。三四线城市因为供应量比较大,经过市场调节以后供应量会得到有所控制,房价也会逐步企稳。厦门自然环境各方面条件都非常好,再加上厦门整个购买力也比较强,所以厦门的房价不论市场再怎么波动,一直是稳中有升,但是涨幅很难说,因为基数已经比较大了,如果要有一个非常大的跳跃也不是那么容易,但是稳中会保持持续上升。
  现场提问:除了住宅之外,商业地产也是禹洲的一大业务,目前发展情况怎么样,未来会不会加大投入比例?
  蔡明辉:
商业目前来说是禹洲的重要组成部分,当然我们还是以住宅开发建设为主。商业这一块我们在总量上面会有所控制,因为商业需要一定的自持量,不可能全卖,还有后期的整个经营管理,特别是现在商业受电商冲击影响比较大,所以我们整个商业业态正在往体验式的方向发展,特别是像儿童体验,会逐步淘汰传统的一些商业模式,像百货、超市。
  商业地产我们主要还是在一些大的一二线城市里面适度的开发,我们会根据住宅的开发规模来控制商业的体量。同时,我们会通过一些战略合作联盟商来稳定整个商业的业态。
  现场提问:你们预想中商业比例会有多少?
  蔡明辉:
15%-20%的比重。
  现场提问:你们会不会控制购物中心的餐饮比例,有一些购物中心为了吸引人流,餐饮比例会达到50%,但是餐饮的租金比较便宜,租户质量不会是最高的,那怎么保证商场整体的租金收益?
  蔡明辉:餐饮比例要根据每个商场所处城市位置,还有当地消费的习惯来决定,比如说上海那种地方,大家在外面吃饭,因为上下班路途远,公交也比较紧张,所以餐饮比例会适当高一点。而且像餐饮这种体验式商业可以增加商场的人流,从而带动服装、时尚业态的客流和消费群体。
  现场提问:在多元化方面禹洲是怎么考虑的,除了住宅和商业外,是否会考虑旅游地产、物流地产这些领域?
  蔡明辉:
目前物流地产、养老地产在大陆的发展不是非常好,我们在做好地产的同时也会做好我们的物业管理,物业售后服务,这一块的市场空间还是非常大的,而且这个也是未来的利润增长点。
  现场提问:你们今年买地方面的支出计划是什么样的?未来买地金额会更高一点,还是会保持计划进行?
  许进业:
我们今年已经买了4块地,两块在上海,一块在厦门,一块在合肥。第一,我们都是买一二线城市的土地,因为我们看到分化的现象,一二线城市还是有成长空间,还是有需求,所以我们会转变原来的战略,集中在一二线城市。一二线城市地价比较高,所以我们拿地的面积会比过去几年小一些,但是这些地能够产生的效益不一样,卖的价格会比较高一些。
  从目前的现金流来看,我们还是按照年初制定的拿地计划。像上海的那块地付款时间都是明年,不影响我们今年的现金流。我们还是维持着比较稳妥的发展模式,虽然我们也会买一些溢价的土地,但是买地的时候我们也会算一下盈利空间。
  现场提问:合肥方面会不会再拿地,因为它不算热门的一二线城市。
  许进业:
合肥这个城市不一样,他是安徽省的唯一超级大城市,安徽省的人口都希望在合肥买房子。所以可以看到过去几年的去化量,基本上是供需两旺的城市,今年它的趋势还是这样,所以我们过去几年在合肥发展也是比较快,今年买了一块新的地。现在我们已经有七块地在运行,未来短时间内会集中在这些城市发展,如果有好的机会我们再看。

发稿:黄银桥 审校:杨晓敏
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