荒岛淘金 融创、恒大纷纷入主海南人工岛背后

返回Date:2015-11-13 View:2693

来源: 观点地产网      时间: 2015-11-13

  11月9日,有消息称,恒大投资1600亿元填海造岛的海南省海花岛项目12月即将开卖,首批货值100亿元。

  而这或许是海南人工岛上修建的项目首次正式在市场上公开出售。
  事实上,除了恒大,越来越多的开发商都瞄上了海南的人工岛,仅近日在公开报道上能看见的,便有海航、融创和中弘。
  其中,海航开发的是南海明珠岛,融创通过收购获得的是日月岛,中弘拿下的则是如意岛。
  3000亿的恒大海花岛
  据观点地产新媒体查阅资料显示,恒大即将开售的海花岛是其2013年就获得的项目。
  当时报道曾这样描述,“在蔚蓝色的儋州湾内,围海造岛12000亩,预计总投资400亿元,如果可能,还要追加到3000亿元——这是恒大地产集团有限公司的海南儋州海花岛项目”。
  儋州坐落于海南岛西北边,是海南省建制最早的两个古郡之一,可谓历史悠远。
  2012年5月,中交水运规划设计院海南设计分院发消息称,中标恒大人工岛项目。据中交水运规划设计院海南设计分院的设计方案,这一人工岛项目由三个独立的离岸式岛屿组成,规划填海面积约8万平方公里,从平面形态看,这三个岛犹如三朵在海中盛开的花,因此取名为“海花岛”。
  由儋州市海洋与渔业局出示的材料显示,2012年12月14日,国家海洋局正式发文,对海花岛项目旅游综合体区域建设用海规划进行批复。根据该批复,在规划期限的2012年至2017年间,规划用海总面积约792.6347公顷,其中填海造地783.0032公顷,透水构筑物跨海桥梁用海9.6315公顷。
  显然,经过两年的建设,恒大的巨额投资开始进入收获期。
  不过,海花岛也不是房地产企业首次在海南修建的人工岛。如果按照时间排序,在此之前海航和中弘都已经涉足海南人工岛生意。
  海航、中弘淘金人工岛
  公开资料显示,海口湾南海明珠人工岛项目选址位于海口湾西海岸的西北侧,新国宾馆正前方海域。通过岛式围填海形成一个“海马”形南海明珠人工岛一期工程,南海明珠二期拟在一期陆域工程基础上继续围填海形成南海明珠人工岛,总体建设面积约260公顷,并规划设计连岛大桥与后方现有滨海大道连接。
  据了解,南海明珠开发主要作为25万吨级邮轮母港及配套设施、国际游艇会及配套设施、免税商业区、水上运动基地(含公众娱乐区)、涉外娱乐服务区等高端产业发展用地。
  南海明珠岛一期投资12亿元,2009年10月正式启动,2010年10月19日取得海域使用权证,同年10月23日开工建设,2012年12月完成南海明珠一期工程建设,项目二期投资总额估算约69亿元。
  今年9月15日,海航集团旗下的海南海岛(高湾)投资有限公司等7家企业以总价16亿元,拍得南海明珠人工岛一期8宗土地。但海南业内人士透露,明珠岛前期的填海工程其实就是海航旗下公司负责推进的。
  另一个早于海花岛的项目是,中弘2012年5月联手中铁出资30亿元拿下的海口如意岛项目,其后为顺利推进海口市东海岸如意岛项目的开发建设,两家公司又共同出资5亿元在海口市成立海南如意岛旅游度假投资公司。
  据悉,海南如意岛旅游度假开发项目是一个拟填海人工造岛进行旅游度假开发的项目,项目填海面积6.12平方公里,根据此前国内南通洋口港区人工岛3亿元的造价测算,如意岛前期填海造地费用将不低于16亿元。
  项目将分三期滚动开发建设,初步估算各期的开发面积为:一期约194万平方米,二期约178万平方米,三期约79万平方米。其中项目一期总投资为128.94亿元,拟投入募集资金30亿元。
  按照中弘的计划,预计2014年初开始进行填海工程施工,并在2017年全部完成一期项目。随项目的如期实施和完成,未来3-5年内将为公司带来丰厚的收益,预计一期项目完成后将带来总销售收入224.63亿元,实现净利达57.02亿元。
  此外,融创通过收购而得来的日月人工岛总占地面积100万平米,其中,日岛已经竣工,月岛仍在建设。
  填海造岛成本与利好
  对于近段时间频频受到关注的人工岛热,海南业内人士表示这并不难理解。
  “现在布局这些人工岛,只有利没有弊”,海南阳光经典置业总经理蔡志喆如此对观点地产新媒体表示。
  据海南省海洋与渔业厅资料显示,至2014年,全省各级政府审批填海造地项目共219宗,面积4741.65公顷。其中人工岛11个,涉及用海面积1845公顷。
  按照资料披露,海南的11个人工岛,4个在海口市,文昌市2个,三亚市2个,琼海、万宁、儋州各一个。其中,用海面积最大的便是恒大持有的海花岛项目,面积783公顷;其次为中弘持有的如意岛,面积716公顷。
  1845公顷是一个什么概念?不妨对比一下今年海南的土地出让数据。今年上半年,海南全省土地成交面积234.23公顷,同比下滑59.41%。
  不过,蔡志喆依然认为,这个数量和海南的房地产市场相比并不算大,最后能拿出来的供应量也有限,不会对海南楼市造成太大冲击。
  “房地产市场应该以5年为一个周期来测评,这几年海南楼市虽然没有明显复苏,但也没有恶化。”上述人士如此表示。
  事实上,蔡志喆指出,房地产企业去获取人工岛,成本肯定是高于一般的土地,但更重要的是利润产出比是否合算。
  “获取人工岛,有两个成本需要考虑,一个是资金成本,另一个是时间成本。”蔡志喆进一步解释称,人工岛建设好后,不是立即可以投入使用的,而是需要2-5年的沉降过程,要让人工岛的土层经过时间沉淀而变得扎实紧致,才能进行之后的房地产建设。
  以海花岛为例,其用的是吹沙填海的方法。根据观点地产新媒体查阅资料,这种方法需首先填出两条并行的道路向海里延伸,在填至600多米后,分别向左右方向延伸,再延伸到一定位置,继续向海里延伸,这样不停地投石,最后围成一个圈。
  等围拢后,用5000吨以上的运输船装海沙到现场,用吸沙机将沙子从船上吸起,全部喷到围拢的海堤内,经过一年多的沉淀后,成为坚固的陆地,再铺上一层石头,覆盖上沙土,成为真正的人工岛。
  据早前媒体计算,12000亩的填海投资在3亿元左右,每亩地不到3万元。事实上,填海的投资只是一笔小钱,真正的大投入还在后面。
  “海南现在大部分项目都是沿着海岸线开发,但人工岛是真正的360度环海效果”,蔡志喆认为,这样的景观效果就是打动企业的最大卖点。
  “这些人工岛上的产品,将主要以星级酒店和高售价的别墅项目为主”,上述人士认为,这对整个海南的旅游业都有好处,这些顶尖产品的出现,会带来高消费人群,从而推进海南其他旅游产品的产出。
  “唯一需要注意的就是环保问题”,蔡志喆表示,人工岛的建设,可能会影响湾区洋流的走向,进而影响附近海域的生态结构。

发稿:武瑾莹 审校:杨晓敏
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